Lors du PERE America Forum de 2026, Prashant Raj, président, Dette mondiale, s’est joint à la journaliste Samantha Rowen et à d’autres chefs de file du secteur pour partager des renseignements sur la façon de tirer parti des occasions liées au crédit dans un contexte de volatilité.
La discussion a porté sur le contexte actuel des prêts immobiliers, sur la façon dont les panélistes abordent le mur de la maturité de la dette et sur quoi ils concentrent leurs efforts pour 2027. Prashant présente ci‑dessous le point de vue de QuadReal à l’égard des questions du secteur aujourd’hui.
De façon générale, comment décririez-vous votre entreprise?
La plateforme de créances de QuadReal est un élément clé de la stratégie d’investissement globale de l’entreprise, conçue pour générer un revenu stable et protéger le capital. Depuis 2021, notre plateforme de créances est passée de 6 G$ à 15,4 G$. Nous sommes principalement un prêteur direct, et notre équipe est active partout au Canada, aux États‑Unis, au Royaume‑Uni et dans certaines régions d’Europe.
Quelle est la situation actuelle des prêteurs immobiliers et qu’est-ce que cela signifie pour votre stratégie?
Aujourd’hui, la position des prêteurs dépend principalement du type de capital que vous représentez et de ce que ce capital cherche à obtenir. Chez QuadReal, nous œuvrons principalement dans le domaine du capital de régimes de retraite, ce qui signifie que nous devons faire preuve de patience à long terme dans nos décisions d’investissement. Cet état d’esprit nous aide à exceller dans le secteur du crédit, et nous sommes toujours à la recherche d’occasions attrayantes ajustées en fonction des risques, en privilégiant les créances prioritaires et les prêts prioritaires étendus pour ce qui est des actifs de pré‑développement, de développement, provisoires et stabilisés. Un autre facteur qui a une incidence sur le positionnement est le rendement de votre portefeuille actuel, et nous sommes très chanceux d’avoir très peu de distractions dans notre portefeuille.
Que demandent les emprunteurs, et dans quelle mesure cela est-il lié au mur de la maturité de la dette?
Il y a eu beaucoup de discussions sur le marché au sujet du mur de la maturité de la dette, compte tenu du nombre important de prêts consentis au début de 2020 qui arrivent à échéance rapidement. Mais il y a toujours un mur de la maturité de la dette. La question est de savoir combien il y aura de liquidités.
Du point de vue de QuadReal, pour ce qui est de la prochaine année, nous croyons que le marché représentera l’un des meilleurs millésimes pour l’octroi de prêts. Il va y avoir une forte activité de refinancement; nous pourrions recommencer à voir certains projets de développement devenir rentables, mais, globalement, les emprunteurs vont devoir recapitaliser leurs actifs et le refinancement de leur dette existante en sera une composante majeure.
De quoi tenez-vous compte lorsque vous structurez vos prêts?
QuadReal est une société à intégration verticale qui investit dans les capitaux propres et par emprunt à l’échelle mondiale. Cela nous donne un avantage énorme, car nous avons des gens sur le terrain, qu’il s’agisse d’investissement, de développement ou d’expertise opérationnelle dans les marchés et les secteurs immobiliers où nous prêtons. Pour chaque emprunt, notre comité des investissements se pose la question suivante : Serions-nous heureux de posséder la propriété sous-jacente pour le montant de notre créance? La réponse doit être oui. Cela dit, notre stratégie n’est pas de consentir des prêts à la propriété, mais nous exigeons un niveau élevé de conviction à l’égard d’un actif pour consentir à un prêt sur ce dernier.
Comment décririez-vous l’enthousiasme des investisseurs à l’égard du crédit immobilier?
Le crédit immobilier est presque comme la nouvelle base. Beaucoup d’investisseurs dans l’immobilier recherchent des stratégies de revenu et veulent moins dépendre des stratégies de valeur. Le crédit immobilier est une solution de rechange attrayante, car il est structurellement protégé et offre un flux de revenus réguliers et attractifs ajustés en fonction des risques. Nous constatons l’arrivée d’un volume important de capitaux dans le secteur du crédit immobilier, et nous avons beaucoup de liquidités disponibles.
Y a-t-il des préoccupations au sujet de l’effet de levier indirect?
L’effet de levier est extrêmement important. L’immobilier est une catégorie d’actifs très faciles à financer, mais je pense que le niveau d’effet de levier appliqué peut limiter la souplesse opérationnelle, surtout si vous avez un problème à régler. Chez QuadReal, nous appliquons un effet de levier modéré dans notre portefeuille; nous restons aux alentours de 15 %. Il est possible de l’augmenter, mais nous essayons d’éviter un effet de levier trop élevé.
Sur quels secteurs vous concentrez-vous?
En général, nous mettons l’accent sur le secteur de l’habitation, qui comprend les logements multifamiliaux, les logements pour étudiants et les logements préfabriqués. Nous mettons également l’accent sur l’entreposage en libre-service, la logistique traditionnelle et les actifs industriels de petite taille, ainsi que sur les bureaux médicaux et les centres de données. C’est dans ces secteurs que nous consacrons 90 % de notre temps dans l’ensemble de notre portefeuille mondial.
Qu’est-ce que vous surveillez de plus près en 2027?
Nous voyons 2027 comme une occasion incroyable. Alors que la structure de capitaux est remise à zéro, nous espérons voir de meilleures valeurs et un potentiel de hausse accru, deux facteurs qui nous permettront d’assumer un risque plus élevé. En ce qui concerne notre stratégie de prêts, nous mettons beaucoup l’accent sur le marché des logements multifamiliaux. La clé pour nous, chez QuadReal, sera de faire preuve de discipline et de patience et d’être prêts au moment opportun.
