Passant d’un portefeuille principalement canadien à une entreprise mondiale en à peine dix ans, QuadReal a jumelé son expertise locale à son modèle opérationnel verticalement intégré pour diversifier ses placements et bâtir pour le long terme.
Dès sa création, QuadReal a eu pour ambition de s’appuyer sur ses assises canadiennes pour créer un portefeuille équilibré à l’échelle mondiale. Lorsque interrogé sur la proportion d’investissements internationaux et d’investissements nationaux, Remco Daal, chef des opérations, affirme que « notre vision a toujours été de nous approcher du 50‑50 ».
L’occasion qui se présentait était de prendre ce que QuadReal connaissait du paysage canadien et d’en tirer parti. Dix ans après ses débuts, cette ambition continue de façonner tant les investissements de l’entreprise que son mode de fonctionnement.
Ce qui a commencé avec un portefeuille principalement canadien est devenu l’un des 15 plus importants investisseurs immobiliers au monde, fort de ses placements dans 24 pays et de ses 2 500 employés à l’échelle mondiale. Avec des bureaux à Vancouver, Toronto, Calgary, New York, Chicago, Los Angeles, Londres et Hong Kong, QuadReal allie l’expérience acquise au pays avec les connaissances et les relations locales qui guident ses activités mondiales.
L’objectif de cette expansion était clair dès le départ : élargir les possibilités d’investissement pour soutenir notre stratégie à forte conviction et apporter l’expertise de QuadReal sur des marchés où elle pourrait créer de la valeur à long terme.
Un monde de possibilités plus vaste
Pour Ramy Rayes, vice‑président principal, Stratégie d’investissement et gestion des risques à la British Columbia Investment Management Corporation (BCI) et membre du conseil d’administration de QuadReal, l’expansion à l’échelle internationale répondait à deux priorités.
« Bien que le Canada soit un très grand pays, ce n’est pas un grand univers pour les investissements, dit‑il. Investir dans l’immobilier, c’est aussi se diversifier. » Vu le portefeuille concentré et la forte concurrence pour les actifs canadiens, regarder au‑delà des frontières du pays est devenu une étape importante dans la recherche de rendements.
Les ambitions mondiales de QuadReal ont été guidées par l’apprentissage et la confiance dans l’approche que l’entreprise avait établie chez elle. « En prenant le modèle d’investissement au Canada et en l’exportant dans d’autres régions du monde, tout en tirant parti de cette expertise et en misant sur les connaissances locales, nous ouvrons des possibilités énormes pour obtenir un rendement et générer une diversification critique », déclare Alastair Hughes, membre du conseil d’administration de QuadReal.
Cet agencement d’un modèle opérationnel établi avec une compréhension des réalités locales est devenu essentiel à la croissance internationale de l’entreprise.
Portée mondiale, compréhension locale
L’approche de QuadReal repose sur la présence d’équipes sur le terrain, l’établissement de relations et la compréhension de ce qui fonctionne dans chaque marché local. Cette présence locale façonne à la fois les décisions d’investissement et l’exploitation quotidienne des propriétés, tout en aidant à s’assurer que celles‑ci répondent aux besoins des personnes qui les utilisent.
« Nous avons pénétré ces marchés comme le font la plupart des capitaux internationaux, à partir d’une petite équipe sur le terrain qui travaille avec des partenaires et apprend comment fonctionne chaque marché local », explique Kristian Branum‑Burns, directeur général, Immeubles résidentiels, Europe.
Au fil du temps, cette présence est devenue plus directe. « D’investisseurs avec des partenaires, nous en sommes venus à prendre en charge directement l’exploitation et les opérations de l’entreprise, la formation des équipes sur le terrain et la responsabilité de l’expérience des résidents. »
En septembre 2025, QuadReal a annoncé l’acquisition complète de la plateforme d’opérations résidentielles de Realstar au Royaume‑Uni et en Irlande, ainsi que de la marque UNCLE au Royaume‑Uni et en Europe. En juin 2026, l’entreprise a annoncé l’intégration de sa plateforme sous le nom de QuadReal Residential Properties au Royaume‑Uni, ce qui a permis de regrouper la propriété, les opérations, la gestion des actifs et l’expérience des résidents sous une même image de marque.
Il s’ensuit donc que, pour les résidents, le rôle de QuadReal va au‑delà de l’investissement lui‑même et s’étend à l’expérience de vivre dans les collectivités. Pour l’entreprise, cette intégration entraîne un rapprochement entre les responsabilités relatives aux décisions d’investissement et celles liées aux opérations quotidiennes.
Belinda Hill, première vice-présidente, Affaires juridiques – Europe, a vu cette évolution de ses propres yeux. Elle se souvient d’une entreprise qui s’adonnait notamment à des investissements dans des fonds passifs avant de se doter d’une stratégie de propriété et de gestion directes en Amérique du Nord et au Royaume‑Uni. « C’est une histoire vraiment passionnante à laquelle j’ai participé », dit‑elle.
Développement des marchés et des disciplines
L’expansion internationale de QuadReal a également élargi la façon dont elle met à profit son expertise.
Aux États‑Unis, QuadReal gère ses portefeuilles industriel, résidentiel et d’actifs non traditionnels et exploite Article Student Living, une plateforme de logements pour étudiants entièrement intégrée.
Cette expansion s’étend également à l’entreposage en libre‑service au Royaume‑Uni. En mars 2026, QuadReal a annoncé l’acquisition d’un portefeuille d’entreposage en libre‑service de 27 actifs au Royaume‑Uni, d’une superficie de 1,2 million de pieds carrés, ainsi que l’établissement d’un nouveau partenariat de coentreprise avec Clear Sky Capital.
La croissance de son activité de créances immobilières suit une approche semblable : acquérir de l’expérience sur les marchés établis, puis l’appliquer là où de nouvelles occasions se présentent.
« Nous avons bâti une plateforme prospère de créances immobilières en Amérique du Nord, et nous appliquons maintenant la même approche au Royaume‑Uni et en Irlande, déclare Prashant Raj, président, Dette mondiale. Nous sommes soutenus par des capitaux patients et une équipe agile, et nous pouvons évoluer dans la pile de capitaux de créances sur les marchés privés et publics. »
La plateforme mondiale de créances immobilières de QuadReal est passée de 6 milliards de dollars au moment du lancement en 2021 à 15,4 milliards aujourd’hui; elle a alloué 3,5 milliards de dollars à l’Europe, dont 275 millions de livres sterling investis dans cinq prêts britanniques depuis octobre 2025.
Ce portefeuille est géré par des équipes de placement à Toronto, Vancouver, New York, Los Angeles et Londres. La portée géographique est soutenue par des personnes qui évoluent dans les marchés eux‑mêmes, de sorte qu’une perspective d’investissement mondiale peut être appliquée à l’expérience locale.
Faire de l’intégration un facteur important
Pour Jay Kwan, coprésident, Actions internationales, la distinction réside dans la façon dont ces capacités s’imbriquent.
« Ce qui nous rend uniques, ce n’est pas tant le fait que nous soyons intégrés verticalement dans un marché donné, dit-il. Ce sont notre envergure et notre portée mondiale assortie à notre intégration complète qui nous distinguent. »
Détenir des intérêts dans des sociétés en exploitation sur plusieurs marchés n’est pas la même chose que d’intégrer pleinement ces entreprises à l’organisation. Comme l’explique M. Kwan, « cette intégration complète à l’interne crée une harmonisation et un contrôle communs ».
L’importance va au‑delà de la structure organisationnelle. À mesure que QuadReal prend de l’expansion, l’intégration aide les gens qui prennent des décisions d’investissement à établir des liens avec les personnes responsables de la gestion des actifs et de l’exploitation des propriétés. Elle donne à l’organisation une base commune pour mettre en pratique son approche à long terme dans tous les marchés.
Des racines canadiennes, un avenir mondial
Grâce à cette croissance, l’identité canadienne de QuadReal est demeurée un point de référence important.
« Nos racines canadiennes sont extrêmement importantes », affirme Dennis Lopez, chef de la direction. Il souligne que l’intégrité et les valeurs font partie des fondements de l’organisation, ce qui façonne à la fois son évolution et son avenir.
R. Scott Hutcheson, président du conseil d’administration de QuadReal, affirme que pour bâtir une entreprise mondiale, il faut investir dans les gens sur le terrain tout en apportant des valeurs canadiennes dans tous les marchés. « Nous suivons une approche terre‑à‑terre. Nous formons nos gens, nous les déployons sur le terrain et nous développons des plateformes afin de bâtir des entreprises mondiales dotées d’un système de valeurs qui reflète les valeurs canadiennes. »
Pour Daniel Garant, vice‑président directeur et chef mondial, Marchés des capitaux à la BCI et membre du conseil d’administration de QuadReal, le prochain chapitre repose sur cette base. « La première décennie a été consacrée à l’élaboration de la plateforme. La prochaine consistera à réaliser son plein potentiel. »
C’est l’occasion qui s’offre à nous : réunir en un tout notre envergure mondiale, notre compréhension des réalités locales et notre approche opérationnelle partagée tout en faisant progresser les valeurs sur lesquelles QuadReal a été bâtie.
Découvrez comment QuadReal a défini sa stratégie de placements mondiaux.
